老旧小区建设年代久、设计标准低、设施先天不足、环境脏乱差，一直是城市社区管理的老大难。又因为物业费收取困难，导致很多物业公司都不愿入驻，只能靠社区提供最基础的保洁服务。

“连片打包”

13个“老破小”组团请物业

小区居住环境改变背后，折射的是张家港破解老旧小区物业无人管的创新探索。

金港街道中兴片区老旧小区由1992年张家港保税区动迁建设的13个安置小区和老旧商品房小区组成，因建设年代久远，普遍存在基础设施陈旧、物业管理缺位、环境面貌杂乱、阵地资源紧缺等突出问题。

这些小区分布零散、规模较小，但管理难度并不低。高成本、低回报让不少物业公司对其望而却步。

为打破这一困局，2024年4月，13个老旧小区组建了7个物业管理委员会，通过公开招投标，共同引入一家市场化物业企业，实现对近8000户居民的统一服务管理。

“连片打包”引入市场化物业，为片区请来了一位“大管家”。这不仅打破了“小而零散”的管理困境，也推动了小区从“社区代管”向“企业接管”转变。经过一年有序运转，居民的幸福感稳步提升，基层工作人员也松了一口气。

从前，为了帮居民解决问题，社区的十来个工作人员常忙得团团转，还无法高效解决。而现在只要是服务范畴之内，一个电话就能反映问题。从保洁、停车管理，到绿地养护、堆物清理、楼道照明设施维护等，均有专人服务。

“专业的事交给专业的人来做。物业进驻后，我们明显感觉琐事少了，也有了更多时间和精力聚焦为民服务与社区治理。”中德社区党总支书记李兰说。

“先尝后买”

尽管居民对改善居住环境有较强诉求，但在习惯了“免费管理”的老旧小区，直接推行收费物业服务并不容易。为此，13个老旧小区推行“先体验、后缴费”模式，由社区出资发放两个月的“物业体验包”，让居民在“尝鲜”中逐步接受“花钱买服务”的理念。

专业物管带来的变化，居民们看在眼里记在心里：不仅楼道里“罢工”的照明灯亮了，不少老旧设施也在陆续维修中；一次里里外外、覆盖社区的大清扫之后，如今每天都有专职人员进行保洁；飞线充电等安全隐患被一一排查，老旧小区的平安指数得到提升。

物业公司还组织起便民服务集市，开展小家电维修、义诊等活动，从一件件小事入手，让居民切实感受到服务的便利与高效。环境变整洁了，问题有人管了，居民的态度也慢慢转变，从一开始的犹豫、抗拒，变成如今的主动支持。

“以前大家一听要交钱，就抗拒。现在看到服务真到位，觉得花得值。”陈永楚说。

“自我造血”

物业公司“引得来”也“留得住”

市场化运营机制能否长期稳定运行，关键在于“引得来”也“留得住”。

为帮助物业公司顺利落地扎根，金港街道从一开始就给予多项扶持。“街道主动腾出物业办公用房，对物业企业办公用水用电全免费，确保物业公司能顺利开展各项服务。”李兰说。

“为弥补单靠物业费带来的收支失衡，张家港正探索将部分村级道路、河道保洁等公共服务项目外包给物业公司，拓宽盈利渠道，增强企业可持续发展能力。”张家港市物业管理处主任倪钱斌介绍，张家港也在积极推进“物业+养老”“物业+托育”等融合服务模式，在补齐物业盈利难短板的同时，延伸服务链条，提升居民获得感，探索出一条“居民缴费、物业让利、资源融合、服务延伸”相结合的市场化运营模式。

目前，张家港已完成全市范围内老旧小区的物业管理布局：共划分97个物业管理区域，覆盖347个老旧小区、1500余万平方米住宅面积。按照“划定管理区域—成立自治组织—选择管理模式—打造示范项目—服务水平提升”的路径，张家港正持续推动物业管理体系提质升级。

金港街道作为首批试点，率先跑出了“加速度”。如今，张家港正以点带面，加快将试点经验推广至该市其他镇（区、街道），探索引进社会资源和力量，逐步形成“自我造血”的良性循环。