豪宅比刚需还畅销！番禺这次可能真的掌握了流量密码

最近，中指院发布的一项数据很有意思。

据中指院数据显示，截至10月24日，广州千万总价豪宅已成交了2153套，相当于去年全年的1.6倍，这也是10年来广州千万豪宅成交量首次突破2000套。

在今年这种市场情况下，豪宅居然比刚需盘还要畅销，乍一看有点不可思议，不过细品一下，这又好像是广州楼市接下来的必由之路。

1、

什么情况，豪宅大批发

今年的楼市是个什么情况，想必大家心里都有数，所以广州豪宅在今年突如其来的爆发，就显得非常显眼。

而且2153套这个数量还只是今年前十个月的数量，要是加上网签延迟的，还有后面两个月的成交量，这个数字应该还要高一些。

豪宅行情的逆势上涨，说明了很多问题，首先最明显的，就是豪宅本身就带有极为强力的金融属性，即使是面临调控，对真正的高净值人群来说，影响并不是很大。

除此之外，还有一个很重要的原因，那就是”千万豪宅“这个词在渐渐贬值，不同于十年前或是五年前，那时的千万豪宅确实是豪横的一塌糊涂，但是当下，像越秀、天河、海珠这样的区域，随便一套三房基本上都要上千万。

但是人们追逐豪宅的真正目的是什么呢？难道仅仅是因为有钱没地方花？我们可以再看一组数据。

根据克而瑞的统计，在今年成交的千万豪宅成交面积中，面积段在144平以上的户型，占了85%，其中面积在300平以上的占比最大，达到了34%。

从这组数据我们也可以看出，抛却千万豪宅这个概念，很多人追求的其实是更大面积段的居所，是一种改善生活品质的需要。

那么这些寻求生活改善的人都跑到哪去了呢？

2、

改善族争夺战已经打响

据统计，外围区域中高端改善型项目主要集中在番禺区，在排名前三的热销面积段中，番禺区包揽了320套成交，在外围区域成交市占率高达79%。

而且从后期的动作来看，番禺的“豪宅”之路并没有停歇的意思。

首先是最近一直很火的江景改善盘——奥园恒基·学苑壹号。

项目效果图

这个项目自问世以来，一直以其距离江边仅约80米的临江优势，吸引了众多购房者。

而且其坐落在国际创新成板块，与大学城隔江相望，所以这些购房者中，不乏科技、金融行业的从业者，以及大学教授等高知群体。

由于主打改善，项目的面积段在105-220㎡之间，定位也是相当明确。

除了新盘，番禺的两个十年大盘也相继推出了大户型单位。

其中位于汉溪长隆的10年大盘锦绣香江最近推出了新的组团——拾光盛境，据了解，锦绣香江自2014年清盘后，就再没有推新，知道今年上半年，该项目开发商放出了27套自持物业，算是小小的加推了一波，，不过都是44-88㎡的小户型单位。

而此次推出的新组团定位则明显不同了，其中有12套6层的叠墅产品，建面约165-203㎡，这就是瞄着高端改善族去的，可见宝刀未老。

另一个10年大盘更是声名赫赫，继今年新推出了天珑one组团之后，就在这个周末，广州亚运城居然又要推新了，而且还是198-250㎡的大平层户型。

亚运城天际组团位置示意图

据悉，本次加推的天际组团，只有13栋一栋楼，44套，部分高层可以望江。

要知道亚运城一直都是大家眼中的刚需天堂，现在连亚运城都开始推大面积段户型了，只能说明眼下的趋势可能真的变了。

3、

一步到位或成主流

但是因为当时大户型的库存较大，而且政策生效需要较长的时间，所以并没有对市场造成太大影响。

可到了今年，先是三胎政策的出台，让很多之前想生又不能生的高净值家庭有了机会。

在这样的而情况下，一个四房只能说是基本够用，更大的五房甚至六房也不嫌多。

而前段时间房地产税试点开始推进的新闻则更是加快了大户型产品的发展进程，对于持有多套物业的家庭来说，未来高额的税费是不得不考虑的问题，所以在尽量少的房子里住下更多的人，就成了解决问题的唯一途径。

图源：网络

按照其他国家房地产税征收的经验来看，房地产税的征收标准与人均房屋面积挂钩，一般是在30-60㎡/人。

所以对于很多二胎、三胎家庭而言，200平以上的四至五房户型成了首选，甚至会出现为了换大户型而舍弃市中心的小户型的现象，这就不难解释为何番禺的大面积段产品为何会逆流而上了。

而在房住不炒成为楼市基调的当下，像大户型豪宅这种能够扛住周期变动，又符合时代发展的产品，无疑将会成为日后的主流。

不过受制于大面积段客群的体量并不是很大，越早做大面积的项目无疑就越战便宜，所以番禺这次大概是真的踩到风口了。